十年住宅物业离职人的行业困惑

前段时间，“我是谁？”“我要干啥？”自黑咆哮体漫画又火了。这组图简直戳中了每一个被甲方虐过千百遍的人，不仅引起大量网友的共鸣，而且带起了一波改图的“自黑”热潮！物业人是谁？到底谁代表了物业？本文作者也在思考这个问题...

笔者是一个做了10年住宅物业管理，然后离开了物业但是却又不舍得物业的人。离开了，确实又恋恋不舍，离开的好处是可以置身其外来看物业行业，或许可以做到当局者迷旁观者清，或许可以说一些在圈内时无法直说的话。物业所处的大环境真的不够理想，根本问题并不在物业自身，更多的是开发商和政府的问题。

为什么这么说呢？物业管理的三个基本特征社会化、专业化、市场化在他们面前无一体现，是的，连专业化也没体现，专业的物业是和业主一条战线的，而不是开发商的“儿子”。真正的物业管理不应该是现在这个样子，前期物业管理始于承接查验，可是承接查验基本已死，没有具有效力的承接查验，物业一开始就败了，而且败的很彻底。

物业公司和开发商最大的矛盾是在哪里？

现阶段物业和开发商最大的矛盾是房屋质量、配套和产权问题。

房屋质量问题。业主不交物业费最多的原因就是房屋质量问题。有句话大家应该也听说过，农村盖个猪圈都不漏雨，城里的房子却常常漏雨。说的可能有点夸张，但是也绝对体现了房屋质量一直是存在问题的。

虽然很多地方实行了分户验收，理论上业主的房子不应该有这么多问题了。但是我觉得这是一个伪命题。我们可以计算一下，一户验收需要多长时间，一个项目验收需要多长时间，一个地区所有的项目验收需要多长时间，然后这个地区有权利进行验收的人又有多少？再有出现了不合格二次验收又 45 32516 45 14939 0 0 2262 0 0:00:14 0:00:06 0:00:08 2985何办？政府根本就没有这个能力进行全面的分户验收。他还要进行主体验收和综合验收，要做的事情还很多。

其实分户验收的主体就应该落在物业身上，每个项目都有一个物业公司与之对应，验收后的项目是物业自己来管理，对于一个正常的物业公司来说，都会尽最大的努力验收自己要进行管理的项目，把能发现的问题都找出来为自己的管理打下良好的基础。现实中，很多时候开发商的一句已经验收通过了，就把物业的承接查验完全忽略不计了，根本就不让你物业去承接查验。

配套问题。有良心，有钱，有专业水平的房地产开发企业都会把配套做的很好。这里的配套指的比较多，比如建个幼儿园大家还是比较乐意的。再比如会所，这也是配套问题，会所其实是太笼统的说词了，因为要细究里面到底给业主配套什么了，是收费还是免费。再比如小棚、车位、自行车棚、电动车停车场、健身场所、物业用房、绿化、岗亭、围墙等等这都是配套；污水、雨水、电力、自来水、消防、热力、通信、安防等等各个系统这也是配套；家里的入户门、窗户玻璃、开关插座这也都是配套；景观、垃圾桶、休闲凳、物业的设施设备等等也都是配套问题。除去钢筋混凝土和地皮钱，剩下的就是配套钱了，每一项的配套都可以差出好多好多钱。

物业当然希望配备质量好的，功能强的，寿命长、维护成本低的，对于开发商来说想法就不一样了。商品房有预售，房子已经拿到预售了，开始卖了，可是开发商好多采购合同还没进行，一些设计还没最终确认，在这个制度规定下，除了价格其他都是变量。这配套简直就是千变万化，物业很多时候只能一厢情愿希望开发商做好，最后是靠开发商施舍把配套尽量做得好一点点。

产权问题。很多人都忽视了开发商和物业之间的产权矛盾。我们想象一下，会所属于全体业主和属于开发商会有什么不同？车位属于开发商和业主又会有什么不同？非专有部分的产权都属于业主所有又会是什么情况？会所属于全体业主的话，物业拿出来经营可以赚取的利润是很可观的，想提升服务品质的话又可以给业主上很多服务项目，属于开发商的话，就没有话语权了。

物业公司和开发商到底应该是什么关系？

笔者认为，独立的物业公司和开发商是对立的合作关系，归根结底是合作关系。

因为房子不是建起来就完事了，还要管起来，而且要管好才能体现建筑的价值，延续建筑的生命。合作中又存在着对立，两个行业，两个企业共同来经营一个项目，这里面有共同利益也有矛盾。

因为开发商和物业绝大多数情况下是一家，因此现实社会中共同利益体现的比较多，矛盾体现的就很少了。每个项目的矛盾不是绝对的，有的项目甚至没有矛盾，比如要树立真正的品牌、要对得起良心的房地产开发企业他会把房子的质量、项目的配套都做得非常好，而且主动要求物业提出意见，参与建设，让物业签字才能验收，这样的项目基本就没有矛盾。

谁在为物业公司代言？

多数大物业公司的大股东是开发商，那么不禁要问，这样的物业公司管理着自己背后的开发商开发的项目，到底是开发商在管理还是物业企业在管理？物业企业在管理中扮演的是什么角色？这种管理体现的是谁的意志？物业和业主的意志体现在哪里？谁能真正代表物业行业？这是我一直很困惑的问题，因为我找不出这个代表。

物业就是房地产的附属，大股东都是开发商。当然这么说有点绝对化了，很多小物业公司还是非常地独立的。没有开发商背景，没有政府关系的小物业公司确实是很艰难的。

开发商开发的项目被别的物业公司通过招投标接管了吗？新建住宅项目必须招投标的规定形同虚设。开发商和自己的物业绝对是紧密的捆绑在一起的，不管你是用吃奶的力气还是洪荒之力，你都分不开他们，作为物业你无法从开发商自己的物业手里抢项目。

或许当业主们考虑清楚了他们怎么样才能成为小区真正的主人的时候，大批独立的物业就能随之而来了，物业也就成为一个真正的行业了！

在中国，政府不发力的话，物业行业想改变基本没戏。9月6日国务院决定取消物业服务企业一级资质核定，加上之前取消了物业管理师，让物业人都比较迷茫。翘首期盼后续政策的出台。

您可能错过了这些文章